Base de cálculo do ITBI é o valor da transação, entenda a nova decisão

Recentemente, houve uma nova decisão sobre a base de cálculo do ITBI. Em breve explicação, ITBI significa Imposto Sobre Transmissão Bens de Imóveis. Apesar de variar de acordo com cada localidade, é comum que o ITBI seja pago 30 dias após à entrada no processo de compra. Entenda melhor neste artigo escrito por João Teodoro.

Diz o art. 1036 do CPV/2015: “Sempre que houver multiplicidade de recursos extraordinários ou especiais com fundamento em idêntica questão de direito, haverá afetação para julgamento de acordo com as disposições desta subseção, observado o disposto no Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal e no do Superior Tribunal de Justiça”. A multiplicidade citada neste artigo refere-se a repetidos recursos sobre um mesmo tema (repetitivos). A afetação significa que todos devem ser decididos segundo a mesma linha de raciocínio.

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Quando diversos recursos são fundamentados em semelhante controvérsia jurídica, a lei determina que dois ou mais deles sejam selecionados e encaminhados ao STJ, para que ele decida se a questão será ou não julgada como recursos repetitivos. Enquanto isso acontece, os demais recursos idênticos têm o julgamento suspenso. Se declarada a afetação, a mesma solução será aplicada a todos os recursos. O objetivo da lei é garantir isonomia de tratamento e segurança jurídica em casos semelhantes, além de celeridade processual.

Foi isso que aconteceu com o Recurso Especial nº 1.937.821 – SP (2020/0012079-1), interposto pelo município de São Paulo, contra acórdão exarado pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Na questão, o STJ teria de decidir: a) se a base de cálculo do ITBI está vinculada à do IPTU; b) se é legítima a adoção de valor venal (do imóvel) fixado pelo fisco municipal como base de cálculo do ITBI. A prefeitura defendeu a tese de que a base de cálculo do ITBI não pode ser a mesma do IPTU, mas sim o valor de mercado do imóvel. Por ela estimado, é claro.

A tese municipal não prevaleceu! Já o TJ do Estado de São Paulo havia decidido que a prefeitura teria de usar o valor real da transação ou o valor referencial do IPTU, o que resultasse em maior valor tributável. Também restou vencido! O STJ, contrariando a ambos, decidiu que o ITBI deve ser calculado com base no valor efetivamente pago pelo imóvel. Quem ganhou foi o mercado imobiliário! Todo Corretor de Imóveis sabe que as prefeituras, com raríssimas exceções, distorcem o valor de mercado, sempre para cima, a fim de mais arrecadar com o ITBI.

Não raramente, negócios são comprometidos por causa da sanha arrecadadora das prefeituras municipais, que se utilizam de plantas de valores totalmente distorcidas, com o explícito propósito de cobrar mais pelo ITBI. Eu próprio já enfrentei caso em que tive de ingressar com três recursos sucessivos junto à prefeitura, a fim de reduzir a distorcida base de cálculo. No último deles, finalmente, o município concordou com valor bem próximo, mas ainda assim, maior do que o valor realmente pago pela propriedade. Verdadeira heresia contra corretores e proprietários.

A afetação da decisão pelo STJ evidencia a insistência da prefeitura em cobrar mais do que o devido. Ou seja, muitos ingressam com recursos administrativos que são sistematicamente negados. Então, transformam-se em recursos judiciais de mesma natureza (repetitivos). A decisão inverte o ônus da prova. Antes, os contribuintes recorriam do valor atribuído pelas prefeituras; agora, são elas que terão de recorrer e provar que o valor da transação não é verdadeiro. O risco é de que as prefeituras elevem o percentual do ITBI, a fim de aumentar a arrecadação!