Built to Suit – Oportunidades de Negócios

Já ouviu falar no termo Built to Suit? Popular no mercado imobiliário e tendência de negócio para o corretor de imóveis, esse assunto revela poderosas oportunidades. Entenda melhor, neste artigo escrito por João Teodoro.

O verbo to build, do inglês, tem como principal significado ‘construir, edificar’. Built é  o seu tempo passado: ‘construído, edificado’. O verbo to suit, também do inglês, pode ser traduzido  como ‘adequar, servir, adaptar, harmonizar, ajustar’. Já a expressão to suit entende-se como ‘para  servir, atender’. Assim, em versão livre, built to suit pode ser compreendido como ‘construído para  servir, atender, adequar, adaptar, harmonizar’ etc.. Popularmente, a locução é conhecida como  ‘locação por encomenda’ ou ‘construção para locação sob demanda’. 

A modalidade não é novidade no Brasil, onde vinha sendo conduzida sob a égide da  Lei nº 8.245/91 (locações urbanas). Entretanto, por tratar-se de processo específico, a utilização de  lei genérica causava insegurança jurídica. A lei de locações previa apenas a locação residencial, por  temporada e não residencial, genericamente, sem detalhamentos. O problema foi resolvido com o  advento da Lei nº 12.744/2012. A nova lei acresceu à lei locatícia o art. 54-A e criou uma subespécie  de locação não residencial sob demanda, chamada de built to suit

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A tipificação legal da nova modalidade contratual, com regras claras e específicas,  conferiu-lhe credibilidade e viabilizou maior número de contratos. Built to suit pode ser entendido  como construção ou reforma sob medida para determinada atividade: lanchonete, supermercado,  farmácia, indústria, dentre outras. O proprietário do terreno ou o investidor constrói ou reforma o  imóvel especificamente para atender ao interesse do futuro locatário. Este, beneficia-se usufruindo  de instalações novas ou reformadas bem adequadas aos seus fins. 

O locador ou investidor, por seu turno, terá assegurado um contrato de longo prazo,  com regras específicas por ele próprio determinadas. O art. 54-A, acrescido à Lei nº 8.245/91, garante  a liberdade contratual, obedecidas apenas suas disposições procedimentais, como o direito do  locatário em purgar eventual mora. Em geral, o valor locatício é maior do que na locação normal, mas  o locatário não tem qualquer custo ou incômodo com reformas ou adaptações. Tudo o que ele vier a  precisar estará incluído no projeto de construção ou reforma. 

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Por outro lado, não se trata de contrato de fácil celebração. Garantias extras devem  ser adicionadas em favor de todas as partes envolvidas. Além de obviedades, como o cumprimento  rigoroso do prazo de entrega, licenças ambientais e legais de funcionamento, o imóvel terá de ser  entregue rigorosamente dentro das especificações e padrões de qualidade acordados, sob pena de  processo por lucros cessantes e perdas e danos. A devolução do imóvel pelo locatário, só poderá ser  feita no final do prazo contratual, sob pena da indenização nele prevista. 

As possibilidades negociais também são bastante diversificadas. Sem olvidar que os  terrenos destinados ao built to suit têm de ser urbanos, o imóvel pode ser construído ou reformado  pelo próprio dono do lote ou por investidor com ele parceirizado, que pode ser o próprio locatário.  Muito utilizado na Europa e nos Estados Unidos, o caso mais notório no Brasil é o da sede da  Petrobrás, em Vitória, ES. Mas há outros, como o da Rede Globo, Alpargatas e algumas redes de  farmácias. Um bom filão a ser explorado pelos Corretores de Imóveis.  

João Teodoro da Silva 
Presidente – Sistema Cofeci-Creci